Decreto Salva-Casa: come si applicherà al settore immobiliare?

Nell’articolo partiamo da una riflessione sul cd. “Decreto Salva-Casa”, il DL n.69 del 29 maggio 2024: dopo un excursus storico cercheremo di capire perché il Decreto non rappresenta un condono quanto piuttosto un tentativo di nuovo “Piano Casa”.

Cercheremo poi di capire come si applicherà questo Decreto concretamente, a cosa servirà nella prassi. Ed ancora, come si inserisce questo Decreto nell’attuale contesto normativo europeo, investito della novità del Regolamento sulle “Case-Green” che avrà i suoi effetti in Italia e quali rapporti avrà con la imminente revisione del Testo unico dell’Edilizia.

Immobili ed edilizia italiana: la normativa, la storia dei processi edilizi

Il processo Superbonus sta creando numerosi problemi dimostrati dalle recenti modifiche normative e problematiche in un Paese come il nostro, che forse non aveva necessità per i propri immobili di questa fretta nell’innovazione richiesta da un’Europa continentale con regole, morfologia, clima e storia immobiliare differente.

Il processo sincopato continua a velocità irregolari, ma destinate a stravolgere gli immobili italiani ancora da sistemare, demolire o ristrutturare, provvisti di documentazione incompleta e/o irregolare di cui pochi ancora conoscono la valenza effettiva in ragione di provenienza e soprattutto di preesistenza.

L’edilizia negli anni ’60: il boom immobiliare

Fino agli anni ‘60, dalla fine della Seconda guerra mondiale, la fretta di dare una casa agli sfollati, la costituzione e la trasformazione degli uffici della Repubblica, la modernizzazione, l’industrializzazione del bel Paese voluta sia dall’interno, che dall’estero, ha scatenato la costruzione di milioni di metri cubi di immobili già non sempre rispondenti ai progetti, sottraendo servizi e infrastrutture calcolate anche in eccesso, ma sul patrimonio esistente anteguerra. Il Sistema, andato in tilt, ha deviato il tiro cercando territori ancora liberi per rendere giusti servizi ai cittadini, ma senza ottenerne, in molte microzone gli standard esterni dettati dai D.M. 1444 del 1 e 2 marzo 1968.

La situazione è stata progressivamente rallentata artificialmente dai Governi centrali susseguitisi in quegli anni, contraria al volere dei cittadini e degli imprenditori, che ancora cercavano terreni ad edificazione diretta, in molte zone non più destinate a civili abitazioni.

Si ricorda che ancora oggi, i proprietari dei lotti in Italia pensano che terreni e case sono di loro proprietà esclusiva e non accettano imposizioni, non considerando la parte sociale dell’assetto del territorio.

Gli anni ’70 e l’edilizia abusiva

Negli anni ’70 vengono quindi realizzati molti metri cubi di edilizia abusiva, che in termine tecnico è stata ribattezzata “edilizia spontanea”, ovvero nata per volere dei cittadini in controtendenza a quanto veniva imposto dalle N.T.A. (Norme Tecniche di Attuazione) dei Piani Regolatori Comunali. La lotta si inasprisce per il dilagare dei vincoli imposti dalle Belle Arti, dalla Paesaggistica e dai vincoli idrogeologici sempre più incalzanti nell’Italia delle contestazioni degli anni ’70.

I condoni edilizia degli anni ’80 e 90

Nel 1985 si cerca una soluzione con l’emanazione del primo condono, L.47/85, ora detto “tombale”, che risolve tutte le situazioni irregolari dietro pagamento di oblazioni non troppo esose e quindi possibili per la maggior parte degli italiani. Questo provvedimento fu quindi il vero Salva-Casa degli immobili.

Molti cittadini non fanno in tempo, forse increduli, altri, date le enormi file generate ai protocolli degli Uffici tecnici dei Comuni, non approfittano di questa unica opportunità, altri cittadini, pur avendo richiesto il condono, seguitano a modificare l’assetto del proprio immobile continuando ad ampliarlo secondo le esigenze di una famiglia che nel frattempo si allarga, fiduciosi in un nuovo condono tombale a così modici prezzi come il primo.

Nel 1994 viene varato un nuovo condono, L.724/94, ma questa volta molto più costoso del primo e con una nuova attenzione cogente ai vincoli paesaggistici e idrogeologici che intanto sono aumentati di numero, ma soprattutto in ragione di maggiori e più vaste aree interessate. Questi aspetti costringono Tribunali amministrativi e ordinari a sostituirsi alle amministrazioni per decidere caso per caso, circa i mancati pareri o i dinieghi degli Enti.

Nel 2003, attraverso il varo della L.326/03, viene concessa la possibilità di appellarsi ancora ad un nuovo ed ultimo condono, ma questo esclude per qualsiasi situazione comprendente opere esterne, le aree vincolate.

Gli anni 2000 ed il Piano-Casa

Le Regioni, intanto, divenute autonome con la Legge Costituzionale 03/2001, che ha modificato l’art. 116 della Costituzione, in alcuni casi, dividono i vincoli in vincoli gestionali e vincoli prescrittivi, pertanto, aiutano i richiedenti andando a concedere titoli di sanatoria dove il vincolo è definito gestionale (previsionale), mentre non possono rilasciare condoni in situazioni in cui viene modificata sagoma e volume in situazioni di vincoli cogenti.

Si attendeva con ottimismo uno sblocco della L.326/03 anche in situazioni di vincolo.

Altri condoni o sblocca-condono non se ne sono visti, ma nel 2008 con il D.Lgs 112/08 viene varato il Piano Casa, operativo dal 01/04/2009, il quale, in deroga agli strumenti urbanistici, consentiva di ottenere un bonus volumetrico in cambio di modifiche per il miglioramento delle prestazioni energetiche e eliminazione barriere architettoniche. Leggi regionali aiutano in quegli anni a deroghe su cambi d’uso dei sottotetti, ma di fatto nessun condono edilizio o salva-condono 2003 è stato concesso, anche se si è sempre detto come voce di popolo “ogni 10 anni esce ed uscirà un condono!”, ma al contrario l’edilizia ha dovuto fare i conti negli ultimi 20 anni con vincoli sempre più stringenti e controlli più perentori in merito alla preesistenza edilizia, addirittura inficianti atti di compravendita.

Si arriva così all’ingessatura del mercato immobiliare dove la domanda è sempre più esperta e attenta ai titoli edilizi e quindi al controllo delle preesistenze.

Altre autodenunce di difformità si sono susseguite a causa dei provvedimenti “110%”, per i quali i cittadini hanno dovuto decidere tra percepire denaro per la riqualificazione energetica oppure proteggere le proprie case dall’analisi degli abusi da parte degli Enti territoriali.

Il Decreto Salva-Casa D.L. 69/04

Il Decreto-Legge Salva-Casa appena varato, ovvero il D.L. 69/04, il cui studio era già stato pubblicizzato dallo scorso anno e che doveva essere pronto nel 2025, non è un vero condono. Esso doveva essere concepito come un nuovo “Piano Casa”.

 Il Decreto Salva-Casa è un condono?

Il salva-Casa,

• non è un condono in quanto non prevede un tempo retroattivo determinato;
• non è un condono perché si limita a correggere alcune situazioni di difformità “minori”;
• non è un condono perché ogni articolo fa riferimento sempre alle disposizioni regionali;
• non è un condono perché rimangono valide le norme di settore ovvero paesaggistica, risparmio energetico, acustica, idrogeologica, etc..

Il Salva-Casa è una legge che,

• cerca di sistemare situazioni di piccole difformità;
• cerca di semplificare la situazione delle preesistenze;
• cerca di legittimare le destinazioni d’uso, ma senza opere;
• cerca di aumentare tolleranze, chiusure di portici e coperture leggere.

Vediamo di seguito alcuni aspetti salienti del Decreto che meritano una riflessione specifica.

Cosa si intende per Doppia Conformità	La norma sembra togliere il concetto della cd. “doppia conformità”, ma così non è, in quanto c’è da considerare che l’ultimo titolo edilizio per forza deve essere agganciato nell’ante-opera ad un altro titolo che agganciato agli altri deve fare combaciare con il progetto originale. Comunque va controllata la conformità urbanistica all’epoca della costruzione. Quindi se da un lato basterebbe avere un ultimo titolo edilizio valido che riguardi tutto lo stabile, dall’altro il professionista e, anche se non sono disponibili al momento ancora i moduli, chiaro è che, come al solito, occorrerà anche la firma del proprietario con tutti gli aspetti legali che comportano tali firme in una dichiarazione del genere.
I Vincoli del Decreto Salva-Casa	Ben vengano le difformità che si possono sanare, ma la norma prevede che gli Enti preposti al vincolo si possono esprimere entro 180 gg. Se l’Ente si esprime negativamente cosa succede? Purtroppo, accade che l’abuso è ormai stato dichiarato su progetto e pertanto se finora non era conosciuto il problema, durante la procedura di richiesta della sanatoria potrebbe essere ordinato il ripristino della situazione ex-ante, ovvero quella di progetto, con tutte le conseguenze del caso.
Parcheggi, standard e cambi d’uso	Situazioni di immobili creati e ricavati da locali destinati ad altre categorie ovvero cambi d’uso di fatto che non coincidono con lo stato di diritto. Per queste innumerevoli situazioni viene concesso il cambio d’uso parziale o totale, ma qui le condizioni sono da verificare attentamente. Destinazioni d’uso modificate o da modificare in deroga anche al D.M. 1444/68 e soprattutto ai parcheggi necessari. Grande innovazione tesa a sanare situazioni di contrasto tra stato di fatto e stato di diritto, ma senza opere e comunque queste modifiche devono essere in linea con la destinazione d’uso prevalente. Come si fa a cambiare destinazione d’uso senza opere? I casi sono limitati: per esempio un ufficio che diventa abitazione, o per le soluzioni abitative ricavate da vani tecnici C/2 soprastanti abitazioni. Per le abitazioni si va in deroga nazionale.
Altezze	Le altezze abitabili possono essere derogate. Sicuramente l’idea è ottima in quanto, anche con altezze minori, le condizioni di vivibilità ci possono essere (pompe di calore, deumidificatori, raffrescatori d’aria, finestre per tetti a falda, etc.).
Tolleranze e chiusure per risparmio energetico.	Tolleranze, chiusure di porticati e chiusure di portici, ma salvo sempre diritti di terzi. Andranno verificate le situazioni di diritto privato e comunque situazioni nelle quali si creerebbero svalutazioni degli immobili frontisti per modifiche non gradite da terzi. Altri aspetti sono sempre legati ai vincoli e comunque sempre alla verifica statica di quanto si è andato o si andrà a modificare.
Cambi d’uso.	Per la loro agibilità scende a livello nazionale la metratura minima dei 28 mq, ma in alcune zone omogenee la metratura minima, proprio per mancanza di standard era stata aumentata. Quindi, al momento, non è detto si possa operare una tale riduzione, ovvero dipenderà dalle Regioni e dalle Pianificazioni urbanistiche in essere e deroghe future.
Difformità Light e difformità hard.	Da un po’ di tempo va di moda parlare di difformità minori o difformità maggiori che dovrebbero coincidere con quanto si può sanare attraverso l’articolo 37 del DPR 380/01 e con quanto si può invece regolarizzare con l’articolo 36 del DPR 380/01. Si deve però considerare, come al solito, sempre il problema dei vincoli, che in parte vengono risolti come abbiamo visto attraverso l’introduzione del silenzio assenso dopo 180 giorni, situazione troppo aleatoria e parcellizzata che comporta dei rischi di valutazione postuma.

Ecco allora alcune domande che afferiscono direttamente al Decreto Salva-Casa, alla sua applicazione in attesa della conversione in Legge che aggiungerà questo provvedimento al quadro normativo in essere e in correlazione con gli orientamenti europei in materia di efficienza energetica degli edifici.

Attuazione del Decreto Salva-Casa: a cosa fare attenzione?

Sicuramente, per alcune casistiche, il Decreto Salva-Casa è utile a confermare procedure semplificate, già in essere per casi molto limitati. Ad esempio, per i cambi di destinazione d’uso non ci si deve più occupare di far quadrare gli standard dei parcheggi, questo era lo standard più difficile da reperire! Altro parametro edilizio è la deroga delle altezze interne minime che da 2,70 passano a 2,40 e la chiusura dei porticati con le istallazioni delle vetrate VEPA già liberalizzate attraverso attività edilizia libera.

Si ricorda che quasi tutte le modifiche sopra citate ed altre non evidenziate in questo articolo, rispettivamente allo stabile e/o alle singole porzioni immobiliari per le quali si interviene, sono soggette all’effettiva fattibilità determinata da vincoli, norme di diritto privato inerenti al decoro dello stabile e dei famosi diritti di terzi, norme e normazioni sull’acustica, sulle regole di igiene e salubrità dei luoghi (illuminazione e ricambi d’aria), sulla prevenzione incendi, sulla verifica strutturale e  sulla sicurezza in genere.

A cosa servirà il Decreto Salva-Casa?

Per fare questa previsione con certezza o ci vuole la palla di vetro, ovvero converrà controllare tutti gli emendamenti che verranno presentati, analizzati e votati e quindi verificare la posizione del Governo, come e se muterà opinione al momento del controllo emendamenti.

Da quanto traspare dalla bozza, un po’ controversa e frettolosa, ideata già lo scorso anno come “nuovo Piano Casa”, servirà a sanare le piccole difformità quando e se si potrà, rispetto ai parametri da verificare per ogni singolo stabile o porzione immobiliare e servirà soprattutto in ragione delle tolleranze scalari e inversamente proporzionali alla grandezza della porzione immobiliare/stabile al momento dell’applicazione di quanto imposto dall’Europa nel passaggio di classi energetiche di cui alla direttiva europea “Casa Green”.

Decreto Salva-Casa e Decreto Case-green quali correlazioni?

Si ricorda che la direttiva calata anche nei Paesi del Mediterraneo dall’Europa del Nord, prevede un primo appuntamento nel 2030, dove si impone che tutti gli edifici europei devono arrivare alla Classe E, ma è subito previsto sempre in forza della stessa direttiva, un secondo appuntamento che impone che gli immobili europei dovranno arrivare alla classe D.

Come si è spiegato nei precedenti articoli, uniche eccezioni previste saranno: case vincolate (non è chiaro se ci si riferisce per l’Italia alle sole case vincolate ai sensi del ex Regio Decreto 1089/1939 ovvero se l’imposizione sarà estesa alle case ricadenti anche in altri vincoli di zona previsti soprattutto in maniera chiara dal Regio Decreto 1497/1939, entrambi i decreti si ritrovano con modificazioni e integrazioni nel Testo unico 42/2004.

Per evitare irregolarità future i legislatori quindi si sono preoccupati per tempo di evitare in ragione di tolleranze quanto per questo aspetto è già successo per i cappotti del Superbonus, regalando ai cittadini tolleranze abbastanza congrue per gli ispessimenti murari lavorando in sicurezza, senza dover lesinare protezioni murarie ai pannelli per il cappotto termico. Al contempo la norma inserisce anche per i portici, le ormai famose barriere VePa che possono contribuire in parte alla riduzione della trasmittanza.

Decreto Salva Casa: come influirà sul nuovo Testo unico dell’Edilizia

Visti i rimandi caotici del D.L. 69/2004 Salva-Casa, si auspica che i legislatori possano riscrivere totalmente un nuovo Testo Unico dell’edilizia D.P.R. 380/2001, sperando di reinserire in modo organico e chiaro quanto era stato fatto per il D.P.R. 380/2001 che, a quanto pare, è divenuto ora obsoleto, per le troppe modifiche subite, non in ultimo da questa norma.

Come per il passato, si spera che la nuova legge proveniente da questo D.L. Salva-Casa sia di passaggio e poi abrogata quando sarà pronto il nuovo Testo Unico.

Infatti, in passato il DPR 380/01 entrò in vigore dopo due anni di lavori (2003), inserendo nuove procedure quali la famosa e all’epoca neonata D.I.A. (Dichiarazione Inizio Attività) in una norma “ponte” temporanea che da subito (2001) inseriva nuove procedure poi ricomprese in modo più organico nel Testo Unico per l’Edilizia. La legge che istituiva tale nuova procedura fu la 662/1996, ma in parallelo ai lavori del Testo Unico uscì la legge 443/2001 ed estendeva la D.I.A. anche agli immobili vincolati previo parere degli Enti sovraordinati che gestiscono il vincolo. La L.443/2001 fu subito esecutiva in attesa del Testo Unico definitivo.

Pertanto, si sottolinea che attualmente dovranno iniziare i lavori per riscrivere un nuovo Testo Unico per l’edilizia che ricomprenda il risparmio energetico, il green e le nuove tolleranze in deroga all’urbanistica. Per ora troppa confusione che dovrà, si spera essere sistemata evitando rimandi ad altre norme e pianificando procedure standard che tendano a uniformare leggi, leggine, zone e territori.

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