Limiti e volumi d’altezza nelle costruzioni: un progetto di Legge alla Camera

È all’esame della Camera un progetto di Legge per l’interpretazione autentica di alcune norme in materia di edilizia, in particolare sui limiti di volumi e altezza delle costruzioni nell’ambito del territorio comunale urbanizzato.

La proposta di legge C. 1987 che si compone di un unico articolo, modificato in sede referente, è passata all’esame della  VIII Commissione della Camera il 20 novembre scorso e procede l’iter di approvazione, e dovrebbe risolvere il contrasto, generatosi nella giurisprudenza amministrativa, circa la corretta interpretazione dell’articolo 41-quinquies, primo comma, della Legge urbanistica (L. 1150/1942).

• Vediamo di seguito cosa prevede la legge

La proposta di legge mira alla corretta interpretazione dell’articolo 41-quinquies, primo comma, della legge urbanistica (L. 1150/1942) e il numero 2 dell’art. 8 del D.M. n. 1444/1968 (Limiti inderogabili di densita’ edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricanti ), che individuano i limiti di volumi e altezza delle costruzioni nell’ambito del territorio comunale urbanizzato.

L’ art. 41-quinquies della L. n. 1150/1942  (c.d. Legge urbanistica), introdotto dall’art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765, prevede, al sesto comma, che nei comuni dotati di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione, nelle zone in cui siano consentite costruzioni per volumi superiori a tre metri cubi per metro quadrato di area edificabile, ovvero siano consentite altezze superiori a metri 25, non possono essere realizzati edifici con volumi ed altezze superiori a detti limiti, se non previa approvazione di apposito piano particolareggiato o lottizzazione convenzionata estesi alla intera zona e contenenti la disposizione planivolumetrica degli edifici previsti nella zona stessa.

L’art. 8, punto 2), del D.M. n. 1444/1968 dispone che l’altezza massima dei nuovi edifici per le zone territoriali omogenee B) (ossia, a norma dell’art. 2 del D.M. 1444/1968, le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A), e per le quali il citato art. 8 fa esplicito riferimento ai piani particolareggiati) non può superare l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti, con la eccezione di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sempre che rispettino i limiti di densità fondiaria di cui all’art. 7

Cosa interpretare queste due disposizioni?

• l’articolo 41-quinquies, primo comma, della legge urbanistica (L. 1150/1942) si interpreta nel senso che l’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata non è obbligatoria nei seguenti casi, qualora gli interventi determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dal medesimo art. 41-quinquies, primo comma, ferma restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni
• il numero 2 dell’art. 8 del D.M. 1444/1968 si interpreta nel senso che l’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata non è obbligatoria nei medesimi casi contemplati dal primo periodo (ossia edificazione di nuovi immobili su singoli lotti situati in ambiti edificati e urbanizzati, sostituzione previa demolizione, di edifici esistenti in ambiti edificati e urbanizzati e interventi su edifici esistenti in ambiti edificati e urbanizzati) che determinino la creazione di altezze eccedenti l’altezza degli edifici preesistenti e circostanti:
  • ove ciò non contrasti con un interesse pubblico concreto e attuale al rispetto dei predetti limiti di altezza, accertato dall’amministrazione competente con provvedimento motivato;
  • o comunque ove ciò sia previsto dagli strumenti urbanistici;
  • e fermi restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni, nonché il rispetto dei limiti di densità fondiaria di cui all’art. 7 del D.M. 1444/1968.

Rispetto degli standard urbanistici e dei limiti di distanza

Il comma 2 della proposta di Legge richiama al il rispetto:

• dei parametri di adeguatezza delle dotazioni territoriali e dei parametri urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali;
• della distanza minima tra fabbricati, derogabile tra fabbricati inseriti all’interno di piani attuativi e di ambiti con previsioni planivolumetriche oggetto di convenzionamento unitario limitatamente agli interventi di nuova costruzione.

In materia di ristrutturazione edilizia, il comma 3 dell’articolo unico del Progetto di Legge dispone che a decorrere dalla data di entrata in vigore del D.L. 69/2013, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione che portino alla realizzazione, all’interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari, purché rispettino le procedure abilitative e il vincolo volumetrico previsti dalla legislazione regionale o dagli strumenti urbanistici comunali.

L’interpretazione riguarda l’art. 3, comma 1, lettera d), sesto periodo, del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia).

ll D.L. 69/2013, entrato in vigore il 22 giugno 2013, ha introdotto, con l’art. 30 norme in materia di semplificazione edilizia, modificando il D.P.R. 380/2001 (TU edilizia). In particolare:

• deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati;
• ha ampliato la fattispecie della ristrutturazione edilizia, con riguardo agli interventi di demolizione e ricostruzione, eliminando la condizione del rispetto della “sagoma” e ricomprendendovi anche il “ripristino” di edifici già crollati o demoliti (purché sia possibile accertarne la preesistete consistenza);
• ha ulteriormente modificato la disciplina del procedimento di rilascio del permesso di costruire, per il caso di istanza relativa ad immobili sottoposti ai vincoli ex Codice dei beni culturali e del paesaggio (allo scopo di escludere l’operatività del silenzio assenso);
• ha disciplinato la fattispecie della “agibilità parziale” e previsto una forma alternativa al certificato di agibilità, quale la dichiarazione di conformità e agibilità rilasciata dal direttore lavori o da professionista abilitato;
• ha previsto la proroga dei termini previsti dalla legge per il completamento di interventi edilizi.     

Norma di interpretazione autentica in materia di interventi di ristrutturazione edilizia

In base al comma 4 della proposta di legge, nei casi sopra indicati resta fermo il rispetto dei parametri di adeguatezza delle dotazioni territoriali e dei parametri urbanistici sulla base della legislazione regionale e degli strumenti urbanistici comunali.

Il comma 5 della Proposta di Legge dispone che sono fatti salvi gli effetti dei provvedimenti attinenti ai procedimenti di cui ai commi 1 e 3 non più impugnabili ovvero confermati in via definitiva in sede giurisdizionale alla data di entrata in vigore della presente legge. Si applica, in ogni caso, la disposizione di cui al comma 8.

Il comma 6 esclude limitazione dei diritti dei terzi.

Il comma 7 lascia come riferimento valido la disciplina del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004).

Il comma 8 dispone, al primo periodo, che, al fine di escludere l’insorgenza di nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica, le disposizioni dell’art. 2, comma 2, lettera c), secondo periodo, del D.L. 11/2023, in relazione alle costruzioni rientranti nella disciplina dell’art. 41-quinquies, primo comma, della L. 1150/1942, si applicano esclusivamente alle spese sostenute per interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione di edifici per i quali:

• risultino approvati, entro il 17 febbraio 2023, nelle forme previste dalla disciplina urbanistica applicabile, anche di livello regionale, i relativi piani attuativi, anche mediante piani di lottizzazione convenzionata;
• e risulti comprovata l’avvenuta presentazione, entro la data del 29 dicembre 2023, della richiesta del titolo abilitativo legittimante all’esecuzione dei lavori.

Seguiremo l’avanzare del progetto di legge fino alla pubblicazione in Gazzetta ufficiale.

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